건축주는 행정,법규라는 단어 자체부터 피하고 싶어하죠. 이분야는 가장 딱딱하고 이야기하기 싫은 부분이기도 합니다. 그래도 체크해야할 중요한 사항이라서 제일 먼저 언급하게 되었습니다.
땅을 사서 저에게 건축설계 의뢰를 하러 찾아온 한 분의 경우는 땅 환경은 참 좋으나 지목(땅의 목적)이 안 맞아 건축을 할 수 없는 경우가 있었습니다. 사전에 법을 체크하지 않고 주위 말만 듣고 땅을 산 경우인데 결국 땅만 사고 원하는 건물을 지을 수 없게 되었습니다.
부지 구입 전 건축 가능 여부를 반드시 건축사사무소나 토목측량사무소에 문의해 정확하게 확인해야 합니다. ‘돌다리도 두들겨 보고 건너라’의 속담이 토지구입에도 해당됩니다.
사실 주택과 관련한 법규는 너무 많습니다. 세세한 법규는 생략하고 주택이 들어설 수 있는 대지와 내가 원하는 집을 형성할 수 있는 가장 기본적인 법규에 대해 언급하도록 하겠습니다.
우선 2m이상 도로와 접해야하며 도로와 접하는 도로의 폭은 4m 이상 이어야 합니다.(대지 ‘A’)
그런데 대지 ‘B’는 도로와 접해 있지 않죠. 이런 땅을 ‘맹지’라고 합니다. 이런 맹지에서는 단독으로 건축이 불가능 합니다. 건축행위가 가능하려면 옆 대지의 토지사용동의서가 필요합니다.
대지 ‘C’의 경우는 막다른 도로(골목길)의 길이가 10m미만인 경우는 폭 2m이상, 10~35m인 경우 폭 3m이상, 35m이상인 경우는 폭6m(읍·면은 4m)이상이 확보되어야만 건축이 가능합니다.
대지 ‘D’는 지적도에 도로가 없어도 장기간 사용한 현황도로(사실상 도로;해당관청에서 별도로 인정해주는 건축법상 도로)에 접해 있거나, 도로 개설 예정이 표시되어 있다면 해당 허가 부서에 문의하여 가능 여부를 확인해야 합니다.
당장 건축이 가능한 대지가 아닌 임야, 농지 ‘E’는 도로에 면해 있다면 개발행위허가 절차를 통해 건축이 가능합니다.
그리고 그 대지가 속한 지역, 지구 안에 주택의 건축행위가 될 수 있는지, 그 규모는 어느 정도인지 파악해야 합니다. 건폐율, 용적율, 최고높이, 사용용도 등이 결정되며, 역으로 내가 어떤 건물을 짓고자 토지를 구입 할 때도 그 토지의 지역, 지구, 크기를 파악해야 합니다.
토지별 용도지역 구분은 아래와 같습니다.
<표>
일반적으로 도시의 많은 주택들이 전용, 제1종, 제2종일반주거지역에 건축하는 경우가 많습니다. 간혹 건축주들이 옆 대지와 0.5m만 띄우면 되는데 왜 1.5m이상을 띄우느냐고 묻는 경우가 많습니다. 그 때 적용되는 사항이 일조권 규정입니다.
모든 건물은 하루에 일정량의 햇볕을 받을 권리가 있는데 그것을 일조권이라 하며 건축용어로는 정북(正北)방향 이격거리입니다.
토지주에게는 제약인 듯 하지만 전체도시로 봐서는 필요한 법규이며 좋은 건축가는 이런 제약을 이용해서 아름다움을 만들어냅니다.
정북방향으로의 인접대지 경계선으로부터 띄워야 하는 일정범위는 ①높이 9m 이하인 부분: 인접대지 경계선으로부터 1.5m 이상 ②높이 9m 초과하는 부분: 인접대지 경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 1/2이상
반면 비도시지역은 대부분이 전원주택지로 민간에서 개발하는 소규모 단지거나 대지가 아닌 임야나 논, 밭 등의 개인 소유 필지가 많습니다. 그래서 땅을 구입하기 전에 인프라 즉 도로의 상황(3m이상 현황도로 또는 도로법상 도로), 경지정리여부, 배수조건, 상하수도, 전기 등 기반시설을 세심하게 확인해야 합니다.
또한 비도시지역은 대부분, 토지의 비용이 저렴한 임야를 활용하여 개발하는 경우가 많으며 농지라 하더라도 부지조성을 동반하는 것이 대부분입니다.
따라서 지자체에서는 난개발을 막기 위하여 자치법규를 정하여 운영하므로 건축면적을 제한하고 건폐율이 상대적으로 낮아 단독주택을 짓기에 대지 면적이 많이 필요한 점도 특징입니다. 개발이 가능한 대지의 평균경사도(진주시:12°, 사천시:18°, 산청군:25°)의 기준을 달리하고 있는 점도 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.
전원주택을 생각한다면 토지를 구입하기 전에 전문가(건축사, 토목엔지니어링)의 도움을 받아 토지이용계획확인원을 통하여 도로의 유무 및 규격, 용도지역과 건축제한 사항, 지자체의 개발행위운영지침 등 관련법령을 면밀하게 분석한 후 진행하는 것이 안전합니다.
그리고 내 필지의 정확한 경계파악 및 향후 이웃과 분쟁의 요소를 없애기 위해 지적측량(지적현황측량, 경계복원측량)을 하는 것이 좋습니다. 한국국토정보공사(구 대한지적공사)에 의뢰하면 관계자들이 나와서 직접 측량을 하며 그 결과는 법적 공신력 있는 자료가 됩니다. 이왕이면 측량일자를 옆 부지의 소유주에게 연락하여 같이 입회하는 것도 좋습니다.
건축가와 몇 달에 걸쳐 완성된 디자인 및 시공도면이 나온 후 실재로 세워질 주택을 위한 건축행정절차를 알아볼까 합니다.
건축물의 신축 또는 증축을 위해서는 건축허가 또는 건축신고 절차를 반드시 거쳐야합니다.
건축신고는 건축허가를 받지 않고도 허가권자에게 관련서류를 제출하여 건축하는 것 말하며 주요 해당대상은 ①바닥면적의 합계가 100㎡이내 신축 ②바닥면적의 합계가 85㎡이내의 증축, 개축, 재축 ③관리, 농림, 자연환경보전지역의 연면적200㎡미만, 3층미만(지구단위계획구역,방재지구 등 재해취약지역의 건축은 제외), ④면적 200㎡미만, 3층 미만의 건축물의 대수선이며 그 외는 건축허가 대상입니다. 신고는 허가보다 상대적으로 경미한 행위에 적용되며 건축행위를 간편하게 한다는 의도가 있지만 허가절차와 크게 다를 것은 없습니다.
◇지구단위계획구역
난개발을 방지하기 위해 개발수요를 집단화하고 기반시설을 확보하려고 지정하는 지역,
기존 법규를 토대로 다양한 분야(건축,교통,경관,조경 등등)의 전문가 의견(예:색채지정,주차진출입불허구간,담장,건물조형등등)을 보강하여 지침을 만들기 때문에 이 지역 내에 주택을 설계하고자 할 때는 꼭 ‘지구단위시행지침’을 체크해야 합니다.
◇2018년도부터 개정되는 건축법 -내진설계 대상 확대 (2층 이상, 연면적 200㎡이상, 목구조는 3층, 연면적 500㎡이상) -건축물에너지절약 설계기준 강화 (단열재 두께) -건축주 직영공사(연면적 200㎡이하) 축소 ◇2018년도부터 개정되는 건축법 -일반형 주차장 크기 (너비,2.3m,길이 5.0m -> 너비,2.5m,길이 5.0m)
◇건축설계용역비 & 설계 계약서
건축설계용역비는 건축설계, 건축구조, 기계, 전기, 통신, 소방설비 용역비와 인허가 업무대행을 포함하며 지적측량비, 건축물 에너지절약계획서 검토 수수료, 정화조 면허세, 공사 시 필요한 가설 시설 설치를 필요한 도로점용료 등등 건축주 앞으로 고지되는 공과금은 포함하지 않습니다. 건축주가 토목기술사사무소를 모를때 건축사에게 문의하면 소개를 하기도 합니다.
설계계약서는 국토교통부 고시에 의거한 ‘건축물의 설계 표준계약서’에 의거하여 작성하시길 권합니다. 계약의 범위, 대가의 산출 및 지불방법, 손해배상 등이 자세히 기록되어 있습니다. 착공신고시 계약서를 제출하기 때문에 2부를 만들어 건축주와 건축가가 한 부씩 보관합니다.
◇주택관련 건축용어
단독주택(건축행정용어) : ①단독주택 ②다중주택 ③다가구주택(주택으로 쓴 층수가 3개 층 이하. 단 지하층, 주차장용도 1층 필로티 구조의 1층 제외), 1개 동 주택 바닥면적이 660㎡이하, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 ④공관
건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적(건물외벽이 아닌 기둥,벽의 중심선이 기준)의 비율->대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등의 위생적인 환경을 조성하고자 하는 의미입니다. 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하려는 목적입니다.
*건폐율 제외대상 -시설물의 높이가 1m이하인 부분(예,옥외계단) -외벽중심선에서 1m이하로 돌출된 지붕,처마,차양
용적율 : 대지면적에 대한 지상 건축물의 연면적의 비율, 자연환경보전지역에서 도시지역으로 갈수록 용적율은 높아집니다.
*용적율 제외대상 -지하층의 면적 -지상층의 주차용으로 쓰이는 면적(필로티 밑 주차장)
*건폐율이 높다는 말은 대지면적에 비해 건축면적의 비율이 높다는 말입니다. 건폐율이 높을수록 건물을 넓게 지을 수 있고 용적율이 높다는 말은 건축물의 연면적의 비율이 높다는 말로써 건물을 여러 층으로 지을 수 있다는 의미입니다. 즉 부동산 가치가 높다는 말입니다.
주차대수:도시지역은 단독주택과 다가구주택의 주차대수 산정이 다르니 체크해야할 사항입니다.
*도시지역 이외의 지역에서는 조경면적과 주차대수 확보의 조항이 없으나 일부 지자체에서는 별도로 규정을 두는 경우가 있습니다(관련 시조례 참조)
