부동산 경매의 걸림돌 유치권(留置權)
길을 가다보면 커다란 건물에 ‘유치권 행사 중’이라고 쓰인 플래카드가 종종 보인다. 그리고 뉴스에서는 자주 ‘허위 유치권’에 대해 보도하기도 한다. 그리고 건물을 짓는데 시멘트와 모래 등 건축자재를 공급한 공급업자가 건축자재 대금을 받지 못하였다는 이유로 완성된 건물에 대해 유치권을 행사하는 경우를 종종 보아 왔다.
도대체 유치권(留置權)이란 무엇일까? 유치권은 일반적인 부동산 거래보다 경매를 통한 부동산 취득시 많이 문제가 된다. 변호사가 보아도 유치권은 어렵다. 특히 유치권은 법적 쟁점 외에도 허위· 과장 유치권, 명도거부 등의 현실적인 문제가 있기 때문에 더욱 어렵다.
일반적으로 규모가 큰 부동산에 유치권이 있다. 그리고 대규모 부동산은 거래 규모가 크기 때문에 유치권에 대한 법률적 분석이 어렵다는 점을 악용해 허위· 과장된 유치권을 신고하거나 행사하는 자들이 많다. 부동산 전문가들은 실제 유치권을 주장하는 자의 80% 가량은 허위의 유치권이거나, 법적인 유치권자의 자격이 없다고 말한다.
경매는 정보를 가진 자들의 훌륭한 재테크 수단이다. 그러나, 자칫 잘못하면 유치권으로 인해 큰 손해를 볼 수 있다. 유치권은 법원에 신청을 해야만 인정되는 권리가 아니고 입찰자는 현장 조사를 철저하게 한 후 입찰을 받아야 할 것이다.
일반적으로 경매로 낙찰을 받으면, 선행하는 담보 등 법률적 부담이 소멸하는 것이 원칙이다. 그러나 유치권이 있는 부동산의 경우 유치권자는 경매대금에서 우선변제를 받을 권리는 없으나, 유치권의 부담은 경매 낙찰자에게 인수되기 때문에 유치권자는 사실상 최우선변제권을 가진다.
유치권은 등기되지 않고, 유치권자가 유치권을 신고할 의무도 없다. 유치권을 주장하는 자가 유치권 신고를 한 경우에도 법원은 유치권이 진정한 것인지에 대한 심사를 하지 않는다. 법원은 유치권의 신고가 있는 경우 형식적 심사만으로 ‘유치권의 성립 여지 있음’, ‘유치권 신고가 있으나 그 성립여부 불투명함’ 등으로 기재를 한다.
그러다보니 낙찰 희망자는 부지런히 발품을 팔아 유치권이 진정한 것인지를 확인해야 한다. 유치권이 진정한 것인지에 대해서는 전적으로 매수인의 부담이다. 매수인은 낙찰 후에나 명도소송, 유치권 부존재확인 소송 등을 통해서 유치권이 진정한 것인지에 대해 확인할 수 있다. 만약 낙찰 후에 유치권이 진정한 것으로 밝혀진다면, 매수인에게 엄청난 금전적인 부담으로 작용할 것이다.
부동산 유치권은 등기에 의해 공시가 되지 않아 그동안 유치권의 폐해를 지적하는 의견이 많았다. 그리하여 법무부가 입법예고한 개정안이 언제 개정될 지 모르지만 개정안에 따르면 그동안 공사대금을 받지 못한 건설업자들이 해당 건물이나 아파트 등에 대해 건물의 등기 유무와 상관없이 유치권을 행사해 왔으나 앞으로는 등기가 완료되면 유치권을 행사할 수 없고, 근저당설정으로 대신 해야한다.
부동산 유치권이 공시되지 않음으로 인한 폐해 때문에 등기 부동산의 유치권을 폐지하고 그 대신 저당권 설정 청구권이라는 법정채권을 인정함으로써, 부동산의 물권의 등기에 의한 공시 원칙을 유지할 수 있게 되었다. 이로 인해 현행의 유치권은 사라질 운명에 처해 있다.
경매 초보자들에게는 ‘누가 경매로 엄청나게 돈을 벌었다’, ‘누가 경매로 집을 싸게 샀더라’는 식의 좋은 이야기만 귀에 들린다. 경매는 훌륭한 재테크 수단임에는 틀림없다. 그러나 자칫 잘못하면 유치권으로 인해 큰 손해를 볼 수 있음을 명심하여야 할 것이다.
/김용주 법률사무소
도대체 유치권(留置權)이란 무엇일까? 유치권은 일반적인 부동산 거래보다 경매를 통한 부동산 취득시 많이 문제가 된다. 변호사가 보아도 유치권은 어렵다. 특히 유치권은 법적 쟁점 외에도 허위· 과장 유치권, 명도거부 등의 현실적인 문제가 있기 때문에 더욱 어렵다.
일반적으로 규모가 큰 부동산에 유치권이 있다. 그리고 대규모 부동산은 거래 규모가 크기 때문에 유치권에 대한 법률적 분석이 어렵다는 점을 악용해 허위· 과장된 유치권을 신고하거나 행사하는 자들이 많다. 부동산 전문가들은 실제 유치권을 주장하는 자의 80% 가량은 허위의 유치권이거나, 법적인 유치권자의 자격이 없다고 말한다.
경매는 정보를 가진 자들의 훌륭한 재테크 수단이다. 그러나, 자칫 잘못하면 유치권으로 인해 큰 손해를 볼 수 있다. 유치권은 법원에 신청을 해야만 인정되는 권리가 아니고 입찰자는 현장 조사를 철저하게 한 후 입찰을 받아야 할 것이다.
일반적으로 경매로 낙찰을 받으면, 선행하는 담보 등 법률적 부담이 소멸하는 것이 원칙이다. 그러나 유치권이 있는 부동산의 경우 유치권자는 경매대금에서 우선변제를 받을 권리는 없으나, 유치권의 부담은 경매 낙찰자에게 인수되기 때문에 유치권자는 사실상 최우선변제권을 가진다.
유치권은 등기되지 않고, 유치권자가 유치권을 신고할 의무도 없다. 유치권을 주장하는 자가 유치권 신고를 한 경우에도 법원은 유치권이 진정한 것인지에 대한 심사를 하지 않는다. 법원은 유치권의 신고가 있는 경우 형식적 심사만으로 ‘유치권의 성립 여지 있음’, ‘유치권 신고가 있으나 그 성립여부 불투명함’ 등으로 기재를 한다.
그러다보니 낙찰 희망자는 부지런히 발품을 팔아 유치권이 진정한 것인지를 확인해야 한다. 유치권이 진정한 것인지에 대해서는 전적으로 매수인의 부담이다. 매수인은 낙찰 후에나 명도소송, 유치권 부존재확인 소송 등을 통해서 유치권이 진정한 것인지에 대해 확인할 수 있다. 만약 낙찰 후에 유치권이 진정한 것으로 밝혀진다면, 매수인에게 엄청난 금전적인 부담으로 작용할 것이다.
부동산 유치권은 등기에 의해 공시가 되지 않아 그동안 유치권의 폐해를 지적하는 의견이 많았다. 그리하여 법무부가 입법예고한 개정안이 언제 개정될 지 모르지만 개정안에 따르면 그동안 공사대금을 받지 못한 건설업자들이 해당 건물이나 아파트 등에 대해 건물의 등기 유무와 상관없이 유치권을 행사해 왔으나 앞으로는 등기가 완료되면 유치권을 행사할 수 없고, 근저당설정으로 대신 해야한다.
부동산 유치권이 공시되지 않음으로 인한 폐해 때문에 등기 부동산의 유치권을 폐지하고 그 대신 저당권 설정 청구권이라는 법정채권을 인정함으로써, 부동산의 물권의 등기에 의한 공시 원칙을 유지할 수 있게 되었다. 이로 인해 현행의 유치권은 사라질 운명에 처해 있다.
경매 초보자들에게는 ‘누가 경매로 엄청나게 돈을 벌었다’, ‘누가 경매로 집을 싸게 샀더라’는 식의 좋은 이야기만 귀에 들린다. 경매는 훌륭한 재테크 수단임에는 틀림없다. 그러나 자칫 잘못하면 유치권으로 인해 큰 손해를 볼 수 있음을 명심하여야 할 것이다.
/김용주 법률사무소
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