김용주 변호사의 법률이야기

지적도상의 경계와 실제 경계가 다를 때

아쉬운 것들이 날로 늘어난다. 그다지 놓친 것도 잃은 것도 없는데 그저 안절부절 불안 초조다. 사람은 혼자 사는 것이 아니다. 숱한 인연들의 관계 속에서 살아가는 상대적 존재다. 사람은 단독자가 아니라 자연과 사회와 이웃, 그 모든 타자(他者)들과의 관계속에서 생명의 호흡을 이어간다. 땅이나 산도 마찬가지이다. 땅이나 산도 애초에는 경계도 없이 그 자체로 생명의 호흡을 이어왔다.

애초에 경계도 없던 모든 토지마다 이제 경계가 있다. 이 경계는 어떻게 알 수 있을까? 토지의 경계선은 시청이나 구청 등 행정관청이 보관· 비치하고 있는 지적도를 보면 알 수 있다.

현실의 경계와 지적도라는 공부상의 경계가 서로 다른 경우가 적지 않아 이웃간의 분쟁이 비일비재 하게 발생하기도 한다.

지적도상의 경계와 실제 경계가 다른 경우 지적도 대로 하는 것이 원칙이다. 그래서 경계에 관한 분쟁은 지적도를 근거로 해서 측량을 해보고 이에 따라 해결하는 것이 보통이다. 현실의 경계를 진짜 경계로 보아야 하는 경우는 어디까지나 예외적인 경우임을 유의하여야 한다.

한 필지의 땅에 2개 동의 건물을 짓고 건물 마다 담을 쳐서 서로간의 경계를 만들고 이를 갑(甲)과 을(乙)에게 팔았다. 그 이후 갑(甲)은 병(丙)에게, 을(乙)은 정(丁)에게 다시 집을 팔았는데, 어느 날 병(丙)이 측량을 해보니 정(丁)과의 지적도상의 경계는 지적도 대로 하면 기존의 담장 선이 아니고, 정(丁)의 담장이 자기 땅을 2평가량이나 침범해 있는 상태였다.

이 사실을 알게 된 병(丙)은 정(丁)에게 담을 지적도 경계선상으로 옮겨 쌓으라고 요구하였다.

두 집의 진짜 경계는 어느 것일까? 지적도상의 경계가 진짜일까 아니면, 현재 있는 실제의 경계인 담이 경계일까.

지적도상의 경계와 실제 경계가 다른 경우 지적도 대로 하는 것이 원칙이나, 항상 그렇지만은 않다.

기술적 착오로 지적도 작성이 잘못된 것이 인정되는 경우라든가, 이 사건에서 처럼 한 필지 위에 여러 채의 건물을 짓고 경계에 담장을 설치한 후 그 분필 등기를 한 경우와 같이 당사자 사이에 ‘지적도 보다 실제 경계를 우선하여 거래하였다는 특별한 사정이 있는 경우’에는 현실상으로 나타나 있는 실제 경계를 경계로 보아야 한다.

따라서 이 사례의 경우, 병(丙)이 아무리 강경하게 주장해도 정(丁)은 담장을 옮겨 쌓을 필요가 없을 것이다.

땅의 면적이나 넓이도 중요하지만 땅을 갈기갈기 찢는 방법으로 분쟁을 하여 그 땅이 가지고 있는 좋은 기와 혼을 잃지 않도록, 이웃한 주민들은 인간이나 만물의 정신적 영양공급체인 땅과 함께 서로 윈-윈 하였으면 하는 바람이 절실하다.

/김용주 법률사무소

경계 측량

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