주택임대차관계에서의 법률문제(Ⅱ)-임대차보증금
주택임대차계약은 임대인이 임차인으로 하여금 임대차계약기간 동안 주택을 사용, 수익하게 하고, 임차인은 이에 대한 대가로 임료를 지급하기로 하는 계약이다. 통상 고액의 임대차보증금과 월 차임이 지급되는데, 임차인이 임대인으로부터 임대차관계가 종료할 시 정상적으로 임대차보증금을 반환받기 위해서는 다음 사항을 유의하여야 한다.
▲임대차계약 체결 전 반드시 건물의 등기부등본을 발급받아 임대차건물을 세 놓은 사람이 실제 그 주택의 소유주가 맞는지, 처분권한이 있는지를 반드시 확인하여야 한다. 또, 임대차보증금을 지급할 경우에도 임대인의 계좌나 임대인에게 직접 지급하여야 하고, 중개인이나 주택관리인의 개인계좌로 지급하는 것은 지양하여야 한다. 악덕중개인이나 주택관리인이 임대차보증금을 개인계좌로 받아 이를 횡령하거나 건물주가 세를 놓지도 않은 건물을 세를 놓은 것처럼 사기로 임대한 후, 임대차보증금을 착복하는 사건이 종종 일어난다. 따라서 건물등기부를 발급해 본 후, 임대인과 등기부상 소유자가 다를 경우, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약을 체결해서는 안 된다. 최근에는 신탁등기가 된 건물에 대하여 소유자로 등재된 신탁회사가 아닌 시행사가 임의로 그 신탁건물을 분양하거나 임대를 해, 다수의 분쟁이 발생하고 있는데, 그 경우, 소유자가 아닌 시행사는 신탁된 건물을 임대할 권한이 없으므로(통상 등기부에 첨부된 신탁원부에 시행사는 신탁회사의 승낙이나 동의가 없는 한 신탁건물을 임대할 수 없다고 기재되어 있다), 적법한 임차인으로부터 보호를 받기 어렵다.
▲선순위의 근저당 등 임대차보증금 보호와 관련한 제한이 없는지 반드시 확인하여야 한다. 만일 선순위 근저당권이 이미 설정되어 있다면, 그 건물의 시가에서 선순위 근저당권의 피담보채무를 공제한 나머지 잔액을 고려하고, 건물이 경매로 낙찰될 경우 통상의 시가보다 낮은 금액에서 낙찰됨도 아울러 고려하여 적절한 임대차보증금을 약정하여야 한다.
또, 다세대구 주택(원룸 등)의 경우에는 다수의 임차인들이 있어 그 권리관계가 매우 복잡하고 얽혀 있고 근저당권도 대출가능한 한도만큼 최대한 설정되어 있는 경우가 많으므로, 이런 경우는 되도록 임차하는 것을 피하고, 임차하더라도 월차임을 많이 지급하고, 임대차보증금을 최소한만 지급하는 것이 바람직하다.
▲주택을 임차한 경우 전입신고를 하고 확정일자를 반드시 받아두어야 한다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 ‘임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다’, 동법 제3조의 2 제2항은 ‘주택을 인도와 전입신고를 마치고, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등의 절차에서 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다’고 규정하고 있다.
이는 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마치면 그 후 건물의 소유주가 제3자로 바뀌더라도 제3자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 대항력을 부여한 것이다. 즉, 바뀐 건물주가 주인이 바뀌었으니 건물을 비워달라거나 일방적으로 임대차보증금이나 차임의 증액을 요구할 경우 종전 임대차계약의 존속을 주장할 수 있다는 의미이다. 또, 임대차계약이 종료되거나 임대차계약 기간 중 임차주택이 경매에 넘어갈 경우, 임차인은 확정일자를 기준으로 권리관계의 우열을 따져 배당을 받을 수 있다(확정일자 전에 선순위 근저당권이 없다면, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대차보증금 전액을 제1순위 배당권자로 배당받을 수 있고, 선순위의 근저당권자가 있다면, 그 보다 후순위로 밀리게 된다는 의미이다). 이에 대한 특례로 비록 선순위 근저당권자보다 확정일자가 후순위더라도 주택임대차보증금 중 최소한의 일정액은 근저당권자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리를 부여하는데, 이를 ‘소액 임차인의 최우선변제’라고 한다. 즉, 동법 제8조 제1항은 ‘임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 인도와 전입신고)을 갖추어야 한다. 소액 임차인의 최우선 변제가 인정되는 위해서는 임대차보증금의 액이 서울은 9500만원, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6000만원, 그 밖의 지역: 4500만원을 각 넘지 않아야 하고, 이에 각 해당될 경우, 각 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 서울특별시 3200만원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 2700만원, 광역시·안산시·용인시·김포시 및 광주시 2000만원, 그 밖의 지역 1500만원이다(2013.12.30. 시행령 개정).
/변호사 노경환 법률사무소
▲임대차계약 체결 전 반드시 건물의 등기부등본을 발급받아 임대차건물을 세 놓은 사람이 실제 그 주택의 소유주가 맞는지, 처분권한이 있는지를 반드시 확인하여야 한다. 또, 임대차보증금을 지급할 경우에도 임대인의 계좌나 임대인에게 직접 지급하여야 하고, 중개인이나 주택관리인의 개인계좌로 지급하는 것은 지양하여야 한다. 악덕중개인이나 주택관리인이 임대차보증금을 개인계좌로 받아 이를 횡령하거나 건물주가 세를 놓지도 않은 건물을 세를 놓은 것처럼 사기로 임대한 후, 임대차보증금을 착복하는 사건이 종종 일어난다. 따라서 건물등기부를 발급해 본 후, 임대인과 등기부상 소유자가 다를 경우, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약을 체결해서는 안 된다. 최근에는 신탁등기가 된 건물에 대하여 소유자로 등재된 신탁회사가 아닌 시행사가 임의로 그 신탁건물을 분양하거나 임대를 해, 다수의 분쟁이 발생하고 있는데, 그 경우, 소유자가 아닌 시행사는 신탁된 건물을 임대할 권한이 없으므로(통상 등기부에 첨부된 신탁원부에 시행사는 신탁회사의 승낙이나 동의가 없는 한 신탁건물을 임대할 수 없다고 기재되어 있다), 적법한 임차인으로부터 보호를 받기 어렵다.
▲선순위의 근저당 등 임대차보증금 보호와 관련한 제한이 없는지 반드시 확인하여야 한다. 만일 선순위 근저당권이 이미 설정되어 있다면, 그 건물의 시가에서 선순위 근저당권의 피담보채무를 공제한 나머지 잔액을 고려하고, 건물이 경매로 낙찰될 경우 통상의 시가보다 낮은 금액에서 낙찰됨도 아울러 고려하여 적절한 임대차보증금을 약정하여야 한다.
또, 다세대구 주택(원룸 등)의 경우에는 다수의 임차인들이 있어 그 권리관계가 매우 복잡하고 얽혀 있고 근저당권도 대출가능한 한도만큼 최대한 설정되어 있는 경우가 많으므로, 이런 경우는 되도록 임차하는 것을 피하고, 임차하더라도 월차임을 많이 지급하고, 임대차보증금을 최소한만 지급하는 것이 바람직하다.
▲주택을 임차한 경우 전입신고를 하고 확정일자를 반드시 받아두어야 한다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 ‘임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다’, 동법 제3조의 2 제2항은 ‘주택을 인도와 전입신고를 마치고, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등의 절차에서 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다’고 규정하고 있다.
이는 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마치면 그 후 건물의 소유주가 제3자로 바뀌더라도 제3자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 대항력을 부여한 것이다. 즉, 바뀐 건물주가 주인이 바뀌었으니 건물을 비워달라거나 일방적으로 임대차보증금이나 차임의 증액을 요구할 경우 종전 임대차계약의 존속을 주장할 수 있다는 의미이다. 또, 임대차계약이 종료되거나 임대차계약 기간 중 임차주택이 경매에 넘어갈 경우, 임차인은 확정일자를 기준으로 권리관계의 우열을 따져 배당을 받을 수 있다(확정일자 전에 선순위 근저당권이 없다면, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대차보증금 전액을 제1순위 배당권자로 배당받을 수 있고, 선순위의 근저당권자가 있다면, 그 보다 후순위로 밀리게 된다는 의미이다). 이에 대한 특례로 비록 선순위 근저당권자보다 확정일자가 후순위더라도 주택임대차보증금 중 최소한의 일정액은 근저당권자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리를 부여하는데, 이를 ‘소액 임차인의 최우선변제’라고 한다. 즉, 동법 제8조 제1항은 ‘임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 인도와 전입신고)을 갖추어야 한다. 소액 임차인의 최우선 변제가 인정되는 위해서는 임대차보증금의 액이 서울은 9500만원, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6000만원, 그 밖의 지역: 4500만원을 각 넘지 않아야 하고, 이에 각 해당될 경우, 각 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 서울특별시 3200만원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 2700만원, 광역시·안산시·용인시·김포시 및 광주시 2000만원, 그 밖의 지역 1500만원이다(2013.12.30. 시행령 개정).
/변호사 노경환 법률사무소
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