상가건물임대차관계의 법률문제(Ⅰ)
최근 들어 소규모 음식점이나 상품 판매점포의 증가로 인해 상가건물 임대차와 관련한 분쟁도 꾸준히 증가하고 있다. 통상 주택임대차와 달리 상가건물임대차의 경우는 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금이나 월세 이외에도 부수적으로 인터리어나 리모텔링 공사비용 및 전 세입자에게 지급하는 권리금 등 많은 초기 자금을 투자한다.
따라서 초기 투하자본을 회수를 위해서는 장기간의 임대차기간 보장이 필수적이므로 상가건물임대차관계 분쟁의 핵심적인 쟁점은 계약갱신권의 인정여부이다.
통상의 경우 상가건물임대차계약의 기간은 2년 정도로 정하는데, 임대차기간이 만료되면 임대인은 제세공과금 등의 증가를 이유로 임대차보증금이나 월 차임의 증액을 요구하고, 임차인은 불황으로 장사가 잘 되기 않음을 이유로 기존의 조건으로 재계약하자고 요구한다. 그럴 경우 임대인은 임차인에게 ‘계약기간이 만료되었으니 점포를 비워달라’고 요구하면서 분쟁의 단계에 접어든다.
위와 같은 임대인의 일방적인 횡포를 방지하고 상가임차인을 보호하기 위해 제정된 법이 상가건물임대차보호법이다. 상가건물임대차보호법은 모든 상가건물임대차에 적용되는 것이 아니라 임대차보증금과 월세에서 100을 곱한 금액의 합계(통상 ‘환산보증금’이라 칭한다, 예를 들면 임대차보증금 1억원에 월세 50만원이면, 환산보증금은 1억 5000만원[임대차보증금 1억원+5000만원(월세 50만원×100)이다])가 ▲서울특별시 4억원 ▲수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 3억원 ▲광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 2억4000만원 ▲그 밖의 지역 1억 8000만원 내에 있는 상가임대차계약에 한하여 적용된다. 따라서 임차인은 위 법의 보호를 받기 위해서는 상가임대차계약을 체결하기 전 임대차보증금과 월세를 환산보증금의 범위 내로 약정하여야 한다. 위 법은 상가임차인을 보호하기 위하여 임차인에게 최초의 임대차기간을 포함하여 최장 5년까지 갱신요구권을 인정하고, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정하고 있다(동법 제10조 제1항).
다만, 위 조항 단서에서는 다음과 같은 사유가 있는 경우 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 예외를 허용하고 있다. 즉 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(제1호), 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우(제2호), 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우(제3호), 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우(제4호), 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우(제5호), 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우(제6호), 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(제7호), 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(제8호)’ 이다. 소송실무상 예외사유로 자주 주장되는 것이 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우인데, 임차인은 ‘임대인이 일방적인 증액을 요구해 월 차임을 지급하지 않았다’고 주장하나, 특별한 사정이 없는 한 이는 정당한 사유가 될 수 없으므로, 반드시 월차임을 지급하여야 한다. 설령 임대인이 일방적인 증액을 요구하는 것이 부당하더라도 임차임은 기존의 월차임 상당액이라도 성실히 지급하여 연체하지 않도록 하여야 한다. 또 위 조항은 3기 이상의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 존재한다는 자체로 갱신요구를 거절할 수 있도록 하고 있으므로, 소송이 제기된 연후에 임차인이 뒤늦게 연체된 차임을 지급했다고 하더라도 기왕에 차임을 연체한 사실이 있었으므로(현재는 변제했지만) 갱신요구가 허용되지 않는다는 점이다. 무단전대나 무단 임차권을 양도한 경우에도 갱신요구가 허용되지 않으므로 전대나 임차권을 양도할 시 임대인의 사전 승낙이나 사후 추인을 받고 이에 대한 근거서류를 남겨 두어야 한다.
임차인과 관계가 극도로 악화된 임대인이 특별히 갱신거절을 요구할 만한 임차인의 채무불이행사유가 없을 때, ‘임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(제7호)’라고 주장하며 임차인의 갱신요구를 거절하는 경우가 있는데, 기초적인 설계도면이나 건축사의 자문자료 등만으로 이러한 사실을 인정하기에 부족하고, 건축허가 등과 같은 객관적인 증거가 없는 한 이러한 주장이 받아들여지지 어려울 것이다.
/노경환 변호사 법률사무소
따라서 초기 투하자본을 회수를 위해서는 장기간의 임대차기간 보장이 필수적이므로 상가건물임대차관계 분쟁의 핵심적인 쟁점은 계약갱신권의 인정여부이다.
통상의 경우 상가건물임대차계약의 기간은 2년 정도로 정하는데, 임대차기간이 만료되면 임대인은 제세공과금 등의 증가를 이유로 임대차보증금이나 월 차임의 증액을 요구하고, 임차인은 불황으로 장사가 잘 되기 않음을 이유로 기존의 조건으로 재계약하자고 요구한다. 그럴 경우 임대인은 임차인에게 ‘계약기간이 만료되었으니 점포를 비워달라’고 요구하면서 분쟁의 단계에 접어든다.
위와 같은 임대인의 일방적인 횡포를 방지하고 상가임차인을 보호하기 위해 제정된 법이 상가건물임대차보호법이다. 상가건물임대차보호법은 모든 상가건물임대차에 적용되는 것이 아니라 임대차보증금과 월세에서 100을 곱한 금액의 합계(통상 ‘환산보증금’이라 칭한다, 예를 들면 임대차보증금 1억원에 월세 50만원이면, 환산보증금은 1억 5000만원[임대차보증금 1억원+5000만원(월세 50만원×100)이다])가 ▲서울특별시 4억원 ▲수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 3억원 ▲광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 2억4000만원 ▲그 밖의 지역 1억 8000만원 내에 있는 상가임대차계약에 한하여 적용된다. 따라서 임차인은 위 법의 보호를 받기 위해서는 상가임대차계약을 체결하기 전 임대차보증금과 월세를 환산보증금의 범위 내로 약정하여야 한다. 위 법은 상가임차인을 보호하기 위하여 임차인에게 최초의 임대차기간을 포함하여 최장 5년까지 갱신요구권을 인정하고, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정하고 있다(동법 제10조 제1항).
다만, 위 조항 단서에서는 다음과 같은 사유가 있는 경우 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 예외를 허용하고 있다. 즉 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(제1호), 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우(제2호), 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우(제3호), 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우(제4호), 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우(제5호), 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우(제6호), 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(제7호), 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(제8호)’ 이다. 소송실무상 예외사유로 자주 주장되는 것이 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우인데, 임차인은 ‘임대인이 일방적인 증액을 요구해 월 차임을 지급하지 않았다’고 주장하나, 특별한 사정이 없는 한 이는 정당한 사유가 될 수 없으므로, 반드시 월차임을 지급하여야 한다. 설령 임대인이 일방적인 증액을 요구하는 것이 부당하더라도 임차임은 기존의 월차임 상당액이라도 성실히 지급하여 연체하지 않도록 하여야 한다. 또 위 조항은 3기 이상의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 존재한다는 자체로 갱신요구를 거절할 수 있도록 하고 있으므로, 소송이 제기된 연후에 임차인이 뒤늦게 연체된 차임을 지급했다고 하더라도 기왕에 차임을 연체한 사실이 있었으므로(현재는 변제했지만) 갱신요구가 허용되지 않는다는 점이다. 무단전대나 무단 임차권을 양도한 경우에도 갱신요구가 허용되지 않으므로 전대나 임차권을 양도할 시 임대인의 사전 승낙이나 사후 추인을 받고 이에 대한 근거서류를 남겨 두어야 한다.
임차인과 관계가 극도로 악화된 임대인이 특별히 갱신거절을 요구할 만한 임차인의 채무불이행사유가 없을 때, ‘임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(제7호)’라고 주장하며 임차인의 갱신요구를 거절하는 경우가 있는데, 기초적인 설계도면이나 건축사의 자문자료 등만으로 이러한 사실을 인정하기에 부족하고, 건축허가 등과 같은 객관적인 증거가 없는 한 이러한 주장이 받아들여지지 어려울 것이다.
/노경환 변호사 법률사무소
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