권리금
최근 정부에서 상가건물임대차보호법을 개정하여 상가소유주(임대인)에게 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 원활하게 받을 수 있도록 협력할 의무를 부여하고, 부당하게 이를 방해했을 때 손해배상책임을 지도록 하겠다는 언론보도가 있었다.
권리금은 ‘임차목적물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가’인데, 통상 기존 건물의 임차인이 새로 건물을 임차하려는 사람으로부터 받는다. 권리금은 원칙적으로 임대차종료시 임차인이 임대인(상가소유자)에게 그 반환을 청구하지 못하고, 임차인은 임차권의 양도 또는 전대(轉貸)시 새로운 양수인 또는 전차인(轉借人)으로부터 권리금을 회수할 수 있을 뿐이다. 즉, 이는 기존 임차인과 새로운 임차인(또는 전차인) 사이의 법률관계로 임차인이 이전 임차인에게 권리금을 지급했다고 하더라도, 특별한 약정(임대차계약기간 동안 영업권 보장약정이나 권리금 반환약정)이 없는 한 그 건물의 주인(임대인)에게는 권리금을 받을 수 없다는 의미이다.
권리금은 ‘임차목적물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가’인데, 통상 기존 건물의 임차인이 새로 건물을 임차하려는 사람으로부터 받는다. 권리금은 원칙적으로 임대차종료시 임차인이 임대인(상가소유자)에게 그 반환을 청구하지 못하고, 임차인은 임차권의 양도 또는 전대(轉貸)시 새로운 양수인 또는 전차인(轉借人)으로부터 권리금을 회수할 수 있을 뿐이다. 즉, 이는 기존 임차인과 새로운 임차인(또는 전차인) 사이의 법률관계로 임차인이 이전 임차인에게 권리금을 지급했다고 하더라도, 특별한 약정(임대차계약기간 동안 영업권 보장약정이나 권리금 반환약정)이 없는 한 그 건물의 주인(임대인)에게는 권리금을 받을 수 없다는 의미이다.
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이런 이유로 임대인이 부당하게 임차인을 쫓아낸 후 새로운 임차인으로부터 (기존 임차인이 받았어야 될) 권리금을 받거나 임차인이 상가건물을 전대차하거나 양도하는 것을 정당한 이유 없이 거절하여 권리금 회수를 방해하기도 하였다. 이런 경우, 상가건물임대차보호법에 권리금에 대한 명시적인 규정이 없었기 때문에 임차인의 권리금 보호에 법적 공백이 발생하였고, 일반 민법의 법리에 의해서 극히 예외적인 경우에만 보호를 받을 수 있었었다.
즉, 상가보호법 개정안이 통과되기 전인 현행 법제하에서는 종종 소송에서 임대차 관계가 임대인의 귀책사유로 중도에 해지되었을 때, 임차인이 임대인(건물주)을 상대로 이전 임차인에게 지급했던 권리금을 손해배상으로 청구하는 경우가 있으나 특별한 사정이 없는 한 받아들여지지 않았었다(비록 임대인의 책임 있는 사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도, 임대인이 권리금을 받지 않은 이상 임대차관계 중단에 따른 영업손해 등을 손해로 청구하는 것은 별론으로 하고 권리금 자체를 임대인에게 청구할 수는 없었다).
임대인이 임대차기간 동안 임차인의 영업권을 보장하기로 특약을 한 예외적인 경우에만, 임대인의 책임 있는 사유로 임대차계약이 중도해 해지되어 임차인이 계속 영업을 하지 못하게 된 경우에 임차인은 권리금을 지급했던 임대인에게 반환을 청구할 수 있었다. 대법원은 ‘권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어지면 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. 반면에 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능해졌다는 등의 특별한 사정이 있는 때에는 임대인이 임차인에 대하여 그 잔여기간에 해당하는 권리금의 반환의무를 진다’고 판시한 바 있다(대법원 2012.10.25. 선고 2012다58593 판결 등 참조).
위 판례의 경우와 같이 임차인이 권리금의 반환을 구할 수 있는 예외적인 경우에도 그 반환받을 수 있는 권리금은 약정한 계약기간 중 잔여기간의 비율에 따른 금액이다. 예를 들어 임차인이 임대인에게 권리금 1억원을 지급한 후 임대차기간을 2년으로 정하고, 이 기간 동안 영업권을 보장하기로 특약한 경우, 1년이 경과한 시점에 임대인의 책임 있는 사유로 임대차계약이 해지되었다면, 임차인이 임대인으로부터 받을 수 있는 권리금은 1억원이 될 것이다(권리금 2억 × 잔여기간/전체 임대차기간) 상가임대차보호법 개정안이 시행된다면 이러한 특약이 없더라도, 임차인이 위 법률조항을 근거로 임대인을 상대로 권리금 회수방해행위에 따른 손해배상청구를 할 수 있을 것이다. 개정안이 시행되기 전까지는 권리금을 반환받기 위해서는 임차인이 이를 지급받은 임대인(건물주)이나 기존 임차인과 상가건물에 대한 임대차계약을 체결할 때, 계약서에 지급한 권리금의 액수를 명시하고, 임대차 기간 동안 임차인의 영업권을 보장한다는 취지의 특약을 반드시 기재하여야 한다.
즉, 상가보호법 개정안이 통과되기 전인 현행 법제하에서는 종종 소송에서 임대차 관계가 임대인의 귀책사유로 중도에 해지되었을 때, 임차인이 임대인(건물주)을 상대로 이전 임차인에게 지급했던 권리금을 손해배상으로 청구하는 경우가 있으나 특별한 사정이 없는 한 받아들여지지 않았었다(비록 임대인의 책임 있는 사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도, 임대인이 권리금을 받지 않은 이상 임대차관계 중단에 따른 영업손해 등을 손해로 청구하는 것은 별론으로 하고 권리금 자체를 임대인에게 청구할 수는 없었다).
임대인이 임대차기간 동안 임차인의 영업권을 보장하기로 특약을 한 예외적인 경우에만, 임대인의 책임 있는 사유로 임대차계약이 중도해 해지되어 임차인이 계속 영업을 하지 못하게 된 경우에 임차인은 권리금을 지급했던 임대인에게 반환을 청구할 수 있었다. 대법원은 ‘권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어지면 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. 반면에 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능해졌다는 등의 특별한 사정이 있는 때에는 임대인이 임차인에 대하여 그 잔여기간에 해당하는 권리금의 반환의무를 진다’고 판시한 바 있다(대법원 2012.10.25. 선고 2012다58593 판결 등 참조).
위 판례의 경우와 같이 임차인이 권리금의 반환을 구할 수 있는 예외적인 경우에도 그 반환받을 수 있는 권리금은 약정한 계약기간 중 잔여기간의 비율에 따른 금액이다. 예를 들어 임차인이 임대인에게 권리금 1억원을 지급한 후 임대차기간을 2년으로 정하고, 이 기간 동안 영업권을 보장하기로 특약한 경우, 1년이 경과한 시점에 임대인의 책임 있는 사유로 임대차계약이 해지되었다면, 임차인이 임대인으로부터 받을 수 있는 권리금은 1억원이 될 것이다(권리금 2억 × 잔여기간/전체 임대차기간) 상가임대차보호법 개정안이 시행된다면 이러한 특약이 없더라도, 임차인이 위 법률조항을 근거로 임대인을 상대로 권리금 회수방해행위에 따른 손해배상청구를 할 수 있을 것이다. 개정안이 시행되기 전까지는 권리금을 반환받기 위해서는 임차인이 이를 지급받은 임대인(건물주)이나 기존 임차인과 상가건물에 대한 임대차계약을 체결할 때, 계약서에 지급한 권리금의 액수를 명시하고, 임대차 기간 동안 임차인의 영업권을 보장한다는 취지의 특약을 반드시 기재하여야 한다.
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