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황인목의 초보자를 위한 집짓기 <3>법규와 행정(하)
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승인 2018.07.22  15:25:57
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건축물의 신축 또는 증축을 위해서는 건축허가 또는 건축신고 절차를 반드시 거쳐야합니다.

건축신고는 건축허가를 받지 않고도 허가권자에게 관련서류를 제출하여 건축하는 것 말하며 주요 해당대상은 ①바닥면적의 합계가 100㎡이내 신축 ②바닥면적의 합계가 85㎡이내의 증축, 개축, 재축 ③관리, 농림, 자연환경보전지역의 연면적200㎡미만, 3층미만(지구단위계획구역,방재지구 등 재해취약지역의 건축은 제외), ④면적 200㎡미만, 3층 미만의 건축물의 대수선이며 그 외는 건축허가 대상입니다. 신고는 허가보다 상대적으로 경미한 행위에 적용되며 건축행위를 간편하게 한다는 의도가 있지만 허가절차와 크게 다를 것은 없습니다.


◇지구단위계획구역

난개발을 방지하기 위해 개발수요를 집단화하고 기반시설을 확보하려고 지정하는 지역,

기존 법규를 토대로 다양한 분야(건축,교통,경관,조경 등등)의 전문가 의견(예:색채지정,주차진출입불허구간,담장,건물조형등등)을 보강하여 지침을 만들기 때문에 이 지역 내에 주택을 설계하고자 할 때는 꼭 ‘지구단위시행지침’을 체크해야 합니다.

◇2018년도부터 개정되는 건축법

-내진설계 대상 확대 (2층 이상, 연면적 200㎡이상, 목구조는 3층, 연면적 500㎡이상)
-건축물에너지절약 설계기준 강화 (단열재 두께)
-건축주 직영공사(연면적 200㎡이하) 축소

◇2018년도부터 개정되는 건축법

-일반형 주차장 크기 (너비,2.3m,길이 5.0m -> 너비,2.5m,길이 5.0m)

◇건축설계용역비 & 설계 계약서

건축설계용역비는 건축설계, 건축구조, 기계, 전기, 통신, 소방설비 용역비와 인허가 업무대행을 포함하며 지적측량비, 건축물 에너지절약계획서 검토 수수료, 정화조 면허세, 공사 시 필요한 가설 시설 설치를 필요한 도로점용료 등등 건축주 앞으로 고지되는 공과금은 포함하지 않습니다. 건축주가 토목기술사사무소를 모를때 건축사에게 문의하면 소개를 하기도 합니다.

설계계약서는 국토교통부 고시에 의거한 ‘건축물의 설계 표준계약서’에 의거하여 작성하시길 권합니다. 계약의 범위, 대가의 산출 및 지불방법, 손해배상 등이 자세히 기록되어 있습니다. 착공신고시 계약서를 제출하기 때문에 2부를 만들어 건축주와 건축가가 한 부씩 보관합니다.

◇주택관련 건축용어

단독주택(건축행정용어) : ①단독주택 ②다중주택 ③다가구주택(주택으로 쓴 층수가 3개 층 이하. 단 지하층, 주차장용도 1층 필로티 구조의 1층 제외), 1개 동 주택 바닥면적이 660㎡이하, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 ④공관

-다가구주택(단독주택)과 다세대주택(공동주택)은 얼핏 비슷해 보이나 다가구주택은 단독주택의 일종이며 구분소유 및 분양이 불가합니다.

건축선 : 대지와 도로의 경계선
인접대지경계선 : 대지와 대지의 경계선

건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적(건물외벽이 아닌 기둥,벽의 중심선이 기준)의 비율->대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등의 위생적인 환경을 조성하고자 하는 의미입니다. 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하려는 목적입니다.

*건폐율 제외대상
-시설물의 높이가 1m이하인 부분(예,옥외계단)
-외벽중심선에서 1m이하로 돌출된 지붕,처마,차양

용적율 : 대지면적에 대한 지상 건축물의 연면적의 비율, 자연환경보전지역에서 도시지역으로 갈수록 용적율은 높아집니다.

*용적율 제외대상
-지하층의 면적
-지상층의 주차용으로 쓰이는 면적(필로티 밑 주차장)

*건폐율이 높다는 말은 대지면적에 비해 건축면적의 비율이 높다는 말입니다. 건폐율이 높을수록 건물을 넓게 지을 수 있고 용적율이 높다는 말은 건축물의 연면적의 비율이 높다는 말로써 건물을 여러 층으로 지을 수 있다는 의미입니다. 즉 부동산 가치가 높다는 말입니다.

주차대수:도시지역은 단독주택과 다가구주택의 주차대수 산정이 다르니 체크해야할 사항입니다.

*도시지역 이외의 지역에서는 조경면적과 주차대수 확보의 조항이 없으나 일부 지자체에서는 별도로 규정을 두는 경우가 있습니다(관련 시조례 참조)



 
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