[기고]‘수급 불균형’ 상황 맞은 진주 아파트시장

이정섭(한국감정원 진주지사장)

2017년 말까지 진주지역 일대 부동산 시장은 뜨거웠다. 분양 모집 공고를 낸 아파트 중 일부는 청약 경쟁률이 20대 1을 웃돌며 프리미엄 거래가 이루어지는 등 호황을 맞았었다. 2018년은 정반대 상황이 나타나고 있다. 2021년까지 진주에 공급 예정된 약 1만2000여 세대의 물량을 고려하면 향후 과잉 공급이 부동산 시장 불안 요인으로 작용할 가능성이 높다. 이미 진주 일부 지역에서는 과잉공급에 따른 아파트 물량의 적체현상이 나타나기 시작했다.

초장동의 경우 수요가 공급을 따라가지 못하는 수요·공급 불균형과 이에 따른 침체현상 징후가 강하게 나타났다. 2016년 분양 예정자 모집공고를 낸 ‘힐스테이트 초전’의 경우 24대 1의 경쟁률을 보일만큼 초과수요가 나타났었다. 하지만 당시 분양 신청자 상당수는 갭 투자 등 투자 수요로 파악됐으며, 초장동의 과잉 공급 현상 및 정부의 부동산 대책 등에 묶여 매수자 우위로 돌아서게 되었다. 실수요 중심인 전세 수요자들이 신규 아파트로 움직이면서 아파트 시장 전반의 가격 하락세를 이끌고 있다. 2019년 초장동 입주 예정 물량인 1547세대가 상당 부분 해소되기 전 까지 하향세를 피하기 어려워 보인다.

정도의 차이가 있으나 대규모 입주가 예정되어 있는 충무공동 및 가좌·호탄동 역시 침체현상을 피하기 어려워 보인다. 지역 전반에 걸친 과잉 공급, 정부 정책에 따른 자금 압박으로 인해 초장동과 유사하게 매수자 우위 시장으로 동향이 변하여 가격 하방 압박이 나타나기 때문이다. 하지만 공공기관 추가 이전 계획에 따른 혁신도시 계획인구 달성 가능성 및 남부내륙철도 건설에 따른 수요 증가 효과가 나타난다면 부동산 시장 상황이 개선되는 시간이 단축 될 수도 있다.

상대·하대동 등 기존 시내 동지역 아파트 시장은 진주 전반의 수급 불균형에 따른 일부 부진이 있었으나 부침이 크지 않았다. 신규 택지개발지구 대비 상대적으로 낮은 가격 수준으로 인해 지속적인 실수요가 있어 전반적인 안정세를 유지했기 때문이다. 또한, 신안·평거동의 경우 정주기반 및 교육환경이 우수하여 전반적으로 가격방어를 이루는 모양새를 보였으며 이를 대체할 지역이 형성되기 전까지 이러한 기조를 유지할 것으로 보인다. 진주시는 전반적으로 아파트 공급 과잉, 정부의 부동산 정책 기조 유지, 경기 불황 등으로 인해 전반적으로 가격 안정세를 유지 할 것으로 보이나, 일부 지역은 하락세가 지속될 것으로 보인다.

이정섭(한국감정원 진주지사장)

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