오동준(법률사무소 바른숲 변호사)
매년 2, 3월은 이사철로 불린다. 우리나라에서 ‘집’의 중요성은 말할 필요도 없으나, 주거 방식은 모두 제각각이다. 우리나라의 ‘자가점유비율(자기 소유 주택에서 자기가 거주하는 주택 비율)’은 50%를 약간 넘는데, 거꾸로 전체 가구 중 약 절반이 전세·월세 형태로 거주한다는 말이다. 특히 ‘전세’는 우리나라 특유의 제도로 여러 이유로 전세금을 내고 그 집에서 살다가 이사 갈 때 전세금을 다시 돌려받는 유용한 제도이다. 그런데 최근 부동산 시장, 특히 전세 시장의 분위기가 수상하다. 경기침체 등 여러 원인으로 부동산 가격이 급락하면서 전세금과 매매가의 차이가 줄어들어, 전세금을 돌려주지 못하고 집이 경매로 넘어가버리는 일명 ‘깡통 전세’의 공포가 이사를 준비하는 세입자들을 떨게 하고 있다. 분명히 등기, 전입신고, 확정일자까지 받았는데 왜 전세금이 걱정될까? 정답은 ‘등기부’에 있다.
등기부는 크게 세 가지로 구성되어 있다. 첫째로 ‘표제부’는 건물이 몇 평, 몇 층짜리인지, 어떤 구조인지 기재된 부분인데, 실제로 이 부분이 문제가 되는 경우는 흔치 않다. 둘째로 ‘갑구’는 ‘소유권’의 변동 내역을 기록한 곳으로, 그 집의 소유자가 누군지, 예전에는 누가 소유했었고 어떤 원인으로 소유권이 이전되었는지를 확인할 수 있다. 여기서 확인해야 할 내용은 현재의 ‘소유자’와 임대인이 동일인인지 확인하는 것 정도다. 만약 소유자와 임대인이 동일인이지만, 그 밑에 ‘가등기’, ‘압류·가압류’ , ‘경매’와 같은 항목이 기재되어 있다면 반드시 법률전문가와의 상담을 권한다.
셋째로 가장 중요한 ‘을구’는 집의 ‘소유권 외 권리관계’, 흔히 ‘권리관계’라고 부르는 각종 제한물권이 기재되는 곳이다. 일반 주거용 부동산 등기부 을구에 기재되는 내용은 주로 ‘근저당권’, ‘전세권’ 이다. 이 중 전세권은 그 집의 현재 전세 세입자가 얼마의 전세금으로 살고 있는지를 기재한 것으로, 그 전세금액이 곧 그 집의 대출금이라고 봐도 무방하다. 다만 주택임대차보호법의 대항력 및 우선변제권 제도가 전세권 등기에 비해 비용·절차면에서 전세권 등기보다 간편하기 때문에 등기부에 나타나지 않은 세입자의 존재를 중개인이나 집 주인으로부터 꼭 확인해야 할 것이다. 일반적으로 전세권은 전 세입자가 나가는 경우 후 세입자의 전세금으로 갚으면서 등기를 말소하기 때문에 ‘전세금액이 매매가에 비해 적정한지’, ‘내가 입주한 이후 전 세입자의 등기가 말소되었는지’만 확인하면 큰 문제는 없을 것으로 보인다.
‘근저당권’은 집을 담보로 대출받은 것을 등기부에 기재한 것으로, ‘순위’와 ‘채권최고액’ 확인이 중요하다. 이 중 ‘순위’는 그 집이 경매로 넘어간 경우 낙찰금을 받을 수 있는 순서를 말한다. 계약 전에 근저당권이 먼저 설정되어 있다면 근저당권자가 먼저 낙찰금을 받은 후 남은 돈이 있어야 전세금을 일부라도 돌려받을 수 있다. 따라서 근저당권이 이미 있다면 ‘채권최고액’이 얼마인지 확인하는 것이 중요하다. 채권최고액은 보통 원금의 120%로 잡는데, 채권최고액이 1억 2000만원으로 되어 있다면 실제 대출은 1억원으로 예상할 수 있다. 따라서 전세 계약 시 그 집의 매매가와 시세를 충분히 파악하고, 그 매매가와 대출금 차액이 전세금을 충분히 담보할 수 있는지 꼼꼼히 따져보아야 한다.
등기부는 누구나 인터넷으로 쉽게 열람·출력이 가능하다. 중개인 말만 믿고 결정하기 보다는 등기부를 먼저 확인하고 권리관계를 파악할 필요가 있다. 최근에는 ‘전세보증보험’ 제도도 있고, 법률전문가와의 상담의 문턱도 낮아지고 있으므로 내 전세금을 지키기 위해 보다 적극적이고 신중하게 결정하는 자세가 필요하다.
등기부는 크게 세 가지로 구성되어 있다. 첫째로 ‘표제부’는 건물이 몇 평, 몇 층짜리인지, 어떤 구조인지 기재된 부분인데, 실제로 이 부분이 문제가 되는 경우는 흔치 않다. 둘째로 ‘갑구’는 ‘소유권’의 변동 내역을 기록한 곳으로, 그 집의 소유자가 누군지, 예전에는 누가 소유했었고 어떤 원인으로 소유권이 이전되었는지를 확인할 수 있다. 여기서 확인해야 할 내용은 현재의 ‘소유자’와 임대인이 동일인인지 확인하는 것 정도다. 만약 소유자와 임대인이 동일인이지만, 그 밑에 ‘가등기’, ‘압류·가압류’ , ‘경매’와 같은 항목이 기재되어 있다면 반드시 법률전문가와의 상담을 권한다.
셋째로 가장 중요한 ‘을구’는 집의 ‘소유권 외 권리관계’, 흔히 ‘권리관계’라고 부르는 각종 제한물권이 기재되는 곳이다. 일반 주거용 부동산 등기부 을구에 기재되는 내용은 주로 ‘근저당권’, ‘전세권’ 이다. 이 중 전세권은 그 집의 현재 전세 세입자가 얼마의 전세금으로 살고 있는지를 기재한 것으로, 그 전세금액이 곧 그 집의 대출금이라고 봐도 무방하다. 다만 주택임대차보호법의 대항력 및 우선변제권 제도가 전세권 등기에 비해 비용·절차면에서 전세권 등기보다 간편하기 때문에 등기부에 나타나지 않은 세입자의 존재를 중개인이나 집 주인으로부터 꼭 확인해야 할 것이다. 일반적으로 전세권은 전 세입자가 나가는 경우 후 세입자의 전세금으로 갚으면서 등기를 말소하기 때문에 ‘전세금액이 매매가에 비해 적정한지’, ‘내가 입주한 이후 전 세입자의 등기가 말소되었는지’만 확인하면 큰 문제는 없을 것으로 보인다.
‘근저당권’은 집을 담보로 대출받은 것을 등기부에 기재한 것으로, ‘순위’와 ‘채권최고액’ 확인이 중요하다. 이 중 ‘순위’는 그 집이 경매로 넘어간 경우 낙찰금을 받을 수 있는 순서를 말한다. 계약 전에 근저당권이 먼저 설정되어 있다면 근저당권자가 먼저 낙찰금을 받은 후 남은 돈이 있어야 전세금을 일부라도 돌려받을 수 있다. 따라서 근저당권이 이미 있다면 ‘채권최고액’이 얼마인지 확인하는 것이 중요하다. 채권최고액은 보통 원금의 120%로 잡는데, 채권최고액이 1억 2000만원으로 되어 있다면 실제 대출은 1억원으로 예상할 수 있다. 따라서 전세 계약 시 그 집의 매매가와 시세를 충분히 파악하고, 그 매매가와 대출금 차액이 전세금을 충분히 담보할 수 있는지 꼼꼼히 따져보아야 한다.
등기부는 누구나 인터넷으로 쉽게 열람·출력이 가능하다. 중개인 말만 믿고 결정하기 보다는 등기부를 먼저 확인하고 권리관계를 파악할 필요가 있다. 최근에는 ‘전세보증보험’ 제도도 있고, 법률전문가와의 상담의 문턱도 낮아지고 있으므로 내 전세금을 지키기 위해 보다 적극적이고 신중하게 결정하는 자세가 필요하다.
오동준(법률사무소 바른숲 변호사)
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