부동산 경매에서 유치권(留置權)과 명도
얼마 전 명예퇴직을 한 김모씨는 부인과 함께 장사를 시작하기 위해 점포를 구했다. 좀 더 저렴한 비용으로 매입하기 위해 경매를 알아보던 중 마음에 드는 위치와 낮은 가격의 물건을 발견하였다. 김씨는 지금까지 모아온 예금과 퇴직금을 합쳐 해당 점포 낙찰에 성공하였다.
하지만 얼마 지나지 않아 해당 건물에 1억원의 유치권이 설정되어 있는 것을 알게 되었다. 경매를 받기 이전에 공사를 진행한 업체가 공사비용 미지급과 관련하여 자신들에게 권리가 있다며 점유권을 행사하고 있었던 것. 저렴한 가격으로 부동산 경매에 성공했다고 생각했던 김씨는 황당할 수밖에 없었다.
이처럼 부동산 경매시 꼭 고려해야 하는 것이 유치권(留置權)이다. 유치권은 부동산 물권임에도 불구하고 등기부를 통해 유치권의 존재를 알 수 없고, 저당권 등 다른 담보 물권 보다 후에 성립했어도 경매에 의해 소멸되지 않는 것이 특징이다. 그렇기에 낙찰 희망자가 직접 유치권이 진정한 것인지 확인해야 하며, 낙찰 후에나 매수인은 명도소송 등을 통해 유치권의 진정성 여부를 확인할 수 있다.
부동산 경매에 있어 또 다른 걸림돌 중 하나는 ‘명도(明渡)’, 즉 ‘집 비우기 과정이다’. 직접 사람을 대상으로 싸워야 하는 문제인 만큼 많은 사람들이 부담스러워 하는 부분이기도 하다. 명도란 주로 살림도구, 사무용품, 영업용 물품 등을 비치하고 건물, 사무실 창고 등의 부동산을 점유하고 있을 경우 그 부동산 내에 점유하는 물품 등을 부동산 밖으로 배출시키고 그 부동산을 점유하는 것을 말한다.
건물 명도소송에서 목적물이 건물을 상대로 할 경우 등기부상의 표시에 따라 부지의 지번, 건물의 구조, 층수, 용도, 건축면적 등을 빠짐없이 기재해야 한다. 판결문 기재가 등기부등본 기재, 실제 건물의 현황이 틀린 경우 승소해도 집행이 불가능할 수 있기 때문이다.
명도소송에서 승소하여 판결을 받으면 그 부동산 내에 비치된 가재도구 등을 강제로 끌어내기 위한 별도의 채무명의 없이 명도소송 판결문만으로도 살림도구를 들어내고 해당 건물에 대한 이전을 확보할 수 있다.
한편, 임차인이 자신의 영업을 하기 위하여 투입된 시설비는 유치권을 인정받기 힘들다. 그럼에도 성립하기 힘든 유치권을 주장하는데는 여러 가지 이유가 있다. 만약 1억원의 유치권 주장을 하면서 유치권 신고를 하면 집행 법원은 접수만 하면 무조건 받아주어 유치권 신고를 그대로 올려 놓아 모든 사람들이 알 수 있도록 해놓았다. 이로 인해 낙찰을 받은 자는 추후 유치권부존재 소송이나 명도소송을 할 수밖에 없으며, 소송 과정에서 부동산을 빨리 명도받고 싶어하는 낙찰자는 유치권 신고자와 협의를 할 가능성이 높기 때문이다.
그동안 건물을 짓는데 시멘트, 모래 등 건축자재를 공급한 공급업자가 건축자재 대금을 받지 못하였다는 이유로 완성된 건물에 대해 종종 유치권을 행사해 온 경우에 대해, 유치권 인정 여부에 대해 많은 논란이 있어 왔다. 최근 대법원에서는 건축자재의 공급으로 인한 매매대금채권이 건물 자체에 관해 생긴 채권이라고 할 수 없다는 이유로 건축자재 채권으로 건물에 유치권을 행사하지 못한다고 판결한 바 있다.
앞으로 건물을 경매 등으로 취득한 사람들은 건물을 짓는데 건축자재를 공급한 공급업자가 건축자재 대금을 받지 못하였다는 이유로 완성된 건물에 대해 유치권을 행사하더라도 이들에 대해서는 유치권이 인정되지 않으므로 건물명도청구소송을 제기하는 등 유연하게 대처하기 바란다.
/김용주 법률사무소
하지만 얼마 지나지 않아 해당 건물에 1억원의 유치권이 설정되어 있는 것을 알게 되었다. 경매를 받기 이전에 공사를 진행한 업체가 공사비용 미지급과 관련하여 자신들에게 권리가 있다며 점유권을 행사하고 있었던 것. 저렴한 가격으로 부동산 경매에 성공했다고 생각했던 김씨는 황당할 수밖에 없었다.
이처럼 부동산 경매시 꼭 고려해야 하는 것이 유치권(留置權)이다. 유치권은 부동산 물권임에도 불구하고 등기부를 통해 유치권의 존재를 알 수 없고, 저당권 등 다른 담보 물권 보다 후에 성립했어도 경매에 의해 소멸되지 않는 것이 특징이다. 그렇기에 낙찰 희망자가 직접 유치권이 진정한 것인지 확인해야 하며, 낙찰 후에나 매수인은 명도소송 등을 통해 유치권의 진정성 여부를 확인할 수 있다.
부동산 경매에 있어 또 다른 걸림돌 중 하나는 ‘명도(明渡)’, 즉 ‘집 비우기 과정이다’. 직접 사람을 대상으로 싸워야 하는 문제인 만큼 많은 사람들이 부담스러워 하는 부분이기도 하다. 명도란 주로 살림도구, 사무용품, 영업용 물품 등을 비치하고 건물, 사무실 창고 등의 부동산을 점유하고 있을 경우 그 부동산 내에 점유하는 물품 등을 부동산 밖으로 배출시키고 그 부동산을 점유하는 것을 말한다.
건물 명도소송에서 목적물이 건물을 상대로 할 경우 등기부상의 표시에 따라 부지의 지번, 건물의 구조, 층수, 용도, 건축면적 등을 빠짐없이 기재해야 한다. 판결문 기재가 등기부등본 기재, 실제 건물의 현황이 틀린 경우 승소해도 집행이 불가능할 수 있기 때문이다.
명도소송에서 승소하여 판결을 받으면 그 부동산 내에 비치된 가재도구 등을 강제로 끌어내기 위한 별도의 채무명의 없이 명도소송 판결문만으로도 살림도구를 들어내고 해당 건물에 대한 이전을 확보할 수 있다.
한편, 임차인이 자신의 영업을 하기 위하여 투입된 시설비는 유치권을 인정받기 힘들다. 그럼에도 성립하기 힘든 유치권을 주장하는데는 여러 가지 이유가 있다. 만약 1억원의 유치권 주장을 하면서 유치권 신고를 하면 집행 법원은 접수만 하면 무조건 받아주어 유치권 신고를 그대로 올려 놓아 모든 사람들이 알 수 있도록 해놓았다. 이로 인해 낙찰을 받은 자는 추후 유치권부존재 소송이나 명도소송을 할 수밖에 없으며, 소송 과정에서 부동산을 빨리 명도받고 싶어하는 낙찰자는 유치권 신고자와 협의를 할 가능성이 높기 때문이다.
그동안 건물을 짓는데 시멘트, 모래 등 건축자재를 공급한 공급업자가 건축자재 대금을 받지 못하였다는 이유로 완성된 건물에 대해 종종 유치권을 행사해 온 경우에 대해, 유치권 인정 여부에 대해 많은 논란이 있어 왔다. 최근 대법원에서는 건축자재의 공급으로 인한 매매대금채권이 건물 자체에 관해 생긴 채권이라고 할 수 없다는 이유로 건축자재 채권으로 건물에 유치권을 행사하지 못한다고 판결한 바 있다.
앞으로 건물을 경매 등으로 취득한 사람들은 건물을 짓는데 건축자재를 공급한 공급업자가 건축자재 대금을 받지 못하였다는 이유로 완성된 건물에 대해 유치권을 행사하더라도 이들에 대해서는 유치권이 인정되지 않으므로 건물명도청구소송을 제기하는 등 유연하게 대처하기 바란다.
/김용주 법률사무소
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